上海百姓拍卖有限公司

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不动产司法拍卖，购买者承担税费是否合法？

按：本文发表在《中国税务报》2016年3月23日B3版。拍卖公告载明的税费承担条款，并没有改变纳税义务人的身份，只是关于税费实际承担者的规定。即便是由购买者负担税费，法定的纳税义务人还是原标的物所有人，完税凭证上依然是该纳税人的名字。有关税费负担约定的条款，也得到过高人民法院的认可。

不动产司法拍卖中涉及的税费缴纳，是目前普遍存在的一个焦点问题。比如营业税、所得税等税费，其纳税义务人为原标的物所有人。然而，凡是不动产被强制拍卖的，基本上是因为无力偿还债务，并且关系闹僵了。在拍卖款未必能够满足债权的情况下，让原所有权人再另外缴纳相应税费，无疑难上加难。

在这种情况下，如果没有相关完税凭证，会影响购买者办理过户手续。若无人缴纳税费，税务机关也无法开具完税凭证。对于税务机关来说，不能要求购买者缴纳，毕竟购买者不是纳税义务人；但让原房主缴纳吧，征管难度可想而知。为了避免上述问题，拍卖公告上一般会载明，标的物所有权转移过程中涉及的、本应由原所有权人承担的相关税费，由买受方承担。那么，该载明事项是否具有法律效力呢？

有观点认为无效。理由是：，根据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告的载明条款而发生转移；第二，《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）也要求，对拍卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款；人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。

对于个理由，笔者认为，该说法本身没错，但拍卖公告载明的税费承担条款，并没有改变纳税义务人的身份，只是关于税费实际承担者的规定。税费具有金钱给付特征，并不具有人身专属特性，因此，尽管纳税人的法定身份不能基于约定而改变，但税费的实际承担者却可以由当事人约定。合同实践中也普遍存在“包税”条款。同样的道理，在司法拍卖中，也可以约定购买者为相关税费的实际承担者。根据拍卖法及其实施细则，拍卖公告中应当载明参与竞买应当办理的手续以及需要公告的其他事项。因此，在拍卖公告中，只要载明了类似条款且竞买人参与了竞拍，就可以推定其同意该条款，理应依照约定承担相应税费。需要注意的是，公告中的相应条款要尽量做到明确、醒目，尽到告知义务。

对于第二个理由，笔者认为，约定由购买者承担税费也不违反国税函〔2005〕869号文件的精神。即便是由购买者负担税费，法定的纳税义务人还是原标的物所有人，完税凭证上依然是该纳税人的名字。至于“人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款”，税务机关考虑的是税款能否依法及时入库，至于实际上由谁来承担，税务机关无权干预。如果购买者愿意出这个钱，税务机关当然没有理由拒绝；如果无人愿意承担，则人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。并且，在拍卖款不足以满足债权的情况下，假如再从中优先征收税款，对债权人的利益也有不利影响，此时若有他人代为缴纳，税务机关没有理由拒绝。

综上来看，笔者认为，司法拍卖中关于税费承担主体的规定具有法律效力。事实上，在以往的案例中，有关税费负担约定的条款，得到过高人民法院的认可。例如，在山西一家房地产开发有限公司与某重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，关于“包税”约定的法律效力，高人民法院的判决书认为，虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款；税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定，因此有关税费承担的条款是有效的。

接下来的问题是，若购买者代为缴纳税费，交易价格是否需要还原为“含税价”呢？

在个人所得税法上，根据《国家税务总局关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知》（国税发〔1996〕199号）规定，对于雇主全额为其雇员负担税款的，将雇员取得的不含税收入换算成应纳税所得额后，计算企业应代为缴纳的个人所得税税款。

在企业所得税法上，根据《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》（国税发〔2009〕3号）规定，凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。

那么，在不动产司法拍卖中，若购买者代为缴纳税费，交易价格是否需要还原为“含税价”？笔者认为不需要。一是没有规定需要还原。上述需要还原的情形，都有明确规定，并且规定了相应的计算公式。而司法拍卖中的价格还原，没有依据可以操作。二是根据原理不应还原。上述需要还原的情形，款项来源为扣缴义务人一方，对于扣缴义务人来说，含税与不含税价格的关系仅仅为“左口袋”和“右口袋”的关系，是可以约定、自行调整的。而在司法拍卖中，不存在扣缴义务人，拍卖公司的身份也只是受托人，并且拍卖一旦成交，价格就固定了下来，无论税费负担者是谁，都与拍卖公司无关，拍卖公司即可以成交价为依据计算佣金。还原“含税”价格将导致更多的不确定性，因此不应还原。

还有一个问题，购买者代为缴纳的相关税费是否可以税前扣除呢？笔者认为，在上述可以还原为“含税价”的情形中，因价格的还原和调整，形成了新的符合税法要求的计税依据，因此可以税前扣除。但在不动产司法拍卖中，若购买者为企业，那么其代为缴纳的税费不应在税前扣除。

，从实质上看，相关税费的纳税义务人身份并没有改变，仍是原标的物所有人。根据企业所得税法第十条规定，与取得收入无关的其他支出，在计算应纳税所得额时不得扣除。购买者承担的这部分税费，本应由标的物原所有人承担，且双方并非正常的业务往来，此处购买者并不存在所谓的“取得收入”事项，因此属于“与取得收入无关的其他支出”，不得税前扣除。

第二，从形式上看，可在税前扣除的税费，需要有税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证作为扣除凭证。基于购买者承担相关税费并没有改变纳税义务人身份的原因，在税务机关开具的完税凭证上，纳税人仍是原标的物所有人，因此该凭证不能作为购买者的合法凭证。

案例：王先生是某单位的职工，毕业多年，早先炒房，后又炒股，正赶上2006年和2007年中国股市高涨，他很是赚了一笔，由此置办了一些房产。

　　几年前，王先生和小岚（化名）结婚。但这些房产系王先生婚前所买，所以产权登记的都是他的名字。

　　《解释三》出台后，小岚多了一层担忧。她担心，万一以后感情发生裂痕了，自己岂不是不能分割丈夫的财产了？越想越愁，小岚于是要求丈夫在其中一套房产上加上自己的名字。

　　王先生说，这套房子位于市区某小区，面积125平方米，市价100万元左右。

　　房管部门：双方带证件申办签写同意加名声明，那么，在已有的产权证上加名字，需要什么手续呢？

　　房屋产权登记处一名工作人员介绍，王先生的情况属于“夫妻一方婚前的个人房产，另一方要求加名”，因此夫妻双方须到市行政服务中心办理申请手续。办手续时不仅要携带身份证、结婚证、房产证，而且产权人要到现场根据产权变更登记处的要求，写同意加名的书面声明，并在声明上签名盖手印。

　　税务部门：房产加名按房价一半征契税，百万元房产交税1.5万元。夫妻一方要求在另外一方的产权证加个名字，税务部门明确表示：要征税。

　　市行政服务中心地税征收窗口的工作人员介绍，加名登记需要缴纳一定的税收，具体的计税方式为“婚前房产契税税率3%，计税价格为评估价格的一半”。

　　以王先生为例，假设他的房子（经评估后）价格为每平方米8000元，王先生家房子的面积为125平方米，那么要把小岚的名字加进产权证，需要缴纳8000元/平方米÷2×125平方米×3%=15000元。

　法律人士：同意加名视为赠予产权变共有加名，不仅要征契税，还会产生一系列的法律后果。

　　一名法官介绍，婚前房子进行加名登记后，该房子将由一方婚前个人财产变为夫妻共同财产。加名以后如果双方离婚，那么该房子将以夫妻共同财产进行财产分割。

　　若一方的房子是按揭的，则加名时须先获得手的产权证，然后一方以赠予或转让等为理由与另一方先签订协议，履行必要的法律程序才可加名。

　　若一方的房子已办理了产权证，则双方直接签协议同意加名，再到房产登记中心办理手续就可使房子成为共同财产。

　　家庭理财

　　“谁首付，离婚后房子归谁”，《婚姻法解释（三）》（以下简称《解释三》）一出台，有舆论认为，会掀起一股房产添名高潮。那加个名要不要交税，税务部门表示，“婚前房产契税税率3%，计税价格为评估价格的一半”，也就是说，一套评估价为100万元的房产，要加个名，要缴契税1.5万元。